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基本案情

某稽查局在對甲房地產(chǎn)公司檢查后發(fā)現(xiàn)，該公司2014年12月有下列項目未申報繳納營業(yè)稅及附加：已開具發(fā)票并收到的售房款325萬元；收到銀行撥付的按 揭款1830萬元；按銷售合同約定有27戶業(yè)主應在2014年12月交付但未收取的房款785萬元，經(jīng)核對，其中已開具發(fā)票金額435萬元，其余未開具發(fā)票；已簽訂購房合同的業(yè)主交付的誠意金、VIP會員費20萬元。

經(jīng)審理后稽查局作出處理決定：依照稅法規(guī)定，該公司上述款項都應在當期申報繳納營業(yè)稅及附加，責令其補繳稅款并加收滯納金。該公司接受了處理，但對在合同約定的時間內(nèi)未實際收到業(yè)主的購房款以及收取誠意金、VIP會員費也要繳稅不甚理解。

案件分析

稅法對納稅義務發(fā)生時間及納稅期限有明確規(guī)定。營業(yè)稅暫行條例第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并 收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第十五條規(guī)定，納稅人以1個月或者1個季度為一個納稅 期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅。營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時 間為收到預收款的當天。

賴紹松稅務律師認為：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋納稅義務的發(fā)生時間，在遵循普通條款規(guī)定的同時，應遵循特殊條款的規(guī)定。本案例中，幾種情形納稅義務的發(fā)生時間及納稅期限分別為：

1.房地產(chǎn)公司收到業(yè)主繳納的購房余款并開具發(fā)票，以及收到銀行按揭款未作收入的情形。上述款項均系銷售房屋過程中收取的售房款，按照營業(yè)稅暫行條例第十 二條、第十五條以及營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十四條第一款的規(guī)定，屬于銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項的情形，其納稅義務在收款當期已發(fā)生，應當在次月 15日申報繳納營業(yè)稅及附加。至于該公司提出的集中收款時間正值月末，交款的業(yè)主多而財務人手少，以致收入沒及時入賬申報納稅等理由，系公司內(nèi)部管理問 題，并非不可抗力的法定緩期申報繳稅原由，不能因此而延緩稅款的申報和繳納。盡管該公司已在次月補計了收入并在第二個月補繳了稅款，可不追究其偷稅的法律 責任，但其還得為延緩繳稅時間付出繳納滯納金的代價。

2.業(yè)主未按購房合同約定交款時間交付購房款的情形。依照營業(yè)稅暫行條例第十二條、第十五條以及營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十四條第二款的規(guī)定，該公司與 業(yè)主簽訂的房屋銷售合同既已約定在12月應收取該785萬元房款，即使因業(yè)主方面的原因致使該公司未實際收到該部分售房款，但已滿足“取得索取營業(yè)收入款 項憑據(jù)”的條件，其營業(yè)稅納稅義務已在當月發(fā)生，不受是否開具發(fā)票的影響，仍應申報繳納營業(yè)稅及附加。

3.收取誠意金、VIP會員費的情形。應分兩種情況處理：一種情況是房地產(chǎn)公司尚未與客戶簽訂購房合同，不能認定是在銷售房屋應稅行為發(fā)生過程中收取的這 些款項，在會計上作往來（其他應付）款處理，也不必申報繳納營業(yè)稅及附加；另一種情況是房地產(chǎn)公司已與客戶簽訂了購房合同而收取的，在會計上作預收款處 理，但應申報繳納營業(yè)稅及附加。因此，該公司向已簽訂購房合同的業(yè)主收取的誠意金、VIP會員費20萬元，按照營業(yè)稅暫行條例第十二條、第十五條以及營業(yè) 稅暫行條例實施細則第二十四條第一款和第二十五條的規(guī)定，屬于在銷售房屋的應稅行為發(fā)生過程中采取預收款方式收取的售房款，其營業(yè)稅納稅義務在收到上述預 收款的當期已發(fā)生，應在次月15日前申報繳納營業(yè)稅及附加。不如實申報納稅的，應以進行虛假納稅申報按偷稅論處。